Att köpa en nyproducerad bostad i Spanien kan vara ett väldigt bra alternativ.

Du får en modern bostad, nya installationer och ofta betydligt mindre underhåll de första åren. Samtidigt är processen annorlunda jämfört med att köpa en befintlig villa eller lägenhet.

När du köper nyproduktion köper du ofta bostaden innan den är färdig. Det innebär att du behöver förhålla dig till en byggherre eller utvecklare, byggtider, betalningsplaner, bygglov och garantier.

För en svensk köpare är det därför extra viktigt att förstå vad man faktiskt skriver under och vilka kontroller som bör göras innan man betalar pengar.

Vad räknas som nyproduktion?

Med nyproduktion menas normalt att du köper en bostad som uppförs av en promotor för försäljning.

Det kan exempelvis vara:

en ny lägenhet
ett nybyggt radhus
en ny villa
en bostad i en större urbanisation
en bostad som fortfarande håller på att byggas.

Det är vanligt att bostaden säljs långt innan byggnaden är färdig.

Du kan alltså skriva kontrakt när det fortfarande bara finns:

ritningar
tomt
bygglov
en visningslägenhet
eller en färdigställd del av projektet.

Det gör att du som köpare måste bedöma både bostaden och promotorn.

Varför köpa nyproduktion?

Det finns flera fördelar.

Du får en helt ny bostad

Du slipper tidigare ägares renoveringar, gamla installationer och många av de problem som kan finnas i äldre fastigheter.

Modern standard

Nyproduktion byggs enligt moderna krav på bland annat:

energieffektivitet
isolering
ventilation
tillgänglighet
elsystem
vatteninstallationer.

Mindre underhåll i början

Tak, installationer, fasad och andra byggnadsdelar är nya.

Gemensamma faciliteter

Många nyproduktionsprojekt erbjuder exempelvis:

pool
gym
trädgårdar
lekplatser
garage
gemensamma sociala ytor.

Möjlighet att påverka

I vissa projekt kan du välja exempelvis:

kök
golv
kakel
färger
vitvaror
tillval.

Det beror dock helt på hur långt projektet har kommit.

Men nyproduktion innebär också risker

Det är viktigt att inte tänka:

”Nyproduktion = inga problem.”

Det stämmer inte.

Du kan exempelvis råka ut för:

förseningar
ändringar i planlösningen
ändrade material
byggfel
problem med gemensamma områden
försening av tillträde
ekonomiska problem hos promotorn
extra kostnader för tillval
skillnader mellan ritning och färdig bostad.

Det finns därför goda skäl att göra juridiska och ekonomiska kontroller även när bostaden säljs av ett stort och välkänt företag.

Vem är promotor?

På spanska används ordet promotor för den som ansvarar för utvecklingen av byggprojektet.

Det är viktigt att skilja mellan:

promotor
byggentreprenör
mäklare
arkitekt
juridiskt ombud.

Det är promotorn som är din centrala motpart när du köper bostaden.

Innan du skriver under ett kontrakt bör du därför ta reda på:

företagets juridiska namn
organisationsuppgifter
registrerade adress
vem som är behörig att skriva under
företagets historik
tidigare projekt
om projektet faktiskt har nödvändiga tillstånd.

Gör inte bara en kontroll av bostaden – kontrollera projektet

När du köper en befintlig bostad är det framför allt den specifika fastigheten du undersöker.

Vid nyproduktion behöver du dessutom undersöka hela projektet.

Fråga exempelvis:

Vem äger marken?
Finns bygglov?
Har byggnationen påbörjats?
Vilken fas befinner sig projektet i?
När ska bostaden vara färdig?
Vad ingår i priset?
Vad är tillval?
Vad händer om projektet försenas?
Hur ser betalningsplanen ut?
Vilka garantier finns för förskottsbetalningarna?
Vilka gemensamma anläggningar ingår?
Är pool, garage och andra gemensamma delar inkluderade?
Finns det planerade etapper i området?

Det sista är viktigt.

En bostad kan exempelvis säljas med en bild på en färdig urbanisation medan området i verkligheten fortfarande består av flera kommande byggfaser.

Kontrollera bygglovet

Innan du köper nyproduktion bör du kontrollera att projektet har de tillstånd som krävs.

Spanska konsumentmyndigheter anger bland annat att information ska kunna finnas om de tillstånd som krävs för byggnationen samt om tillstånd eller motsvarande för användning och inflyttning när detta är aktuellt. (boe.es)

Det är särskilt viktigt om du köper tidigt i byggprocessen.

Din advokat bör kontrollera projektets juridiska och urbanistiska status.

Betala aldrig stora förskott utan att kontrollera garantin

Det här är en av de viktigaste punkterna vid köp av nyproduktion.

Det är vanligt att promotorn kräver att du betalar pengar under byggtiden.

Det kan exempelvis vara:

reservationsavgift
handpenning
flera delbetalningar
slutbetalning vid tillträde.

Spansk lag innehåller regler som skyddar köpare som betalar pengar i förskott för bostäder under byggnation.

Promotorn ska, när förutsättningarna är uppfyllda, garantera återbetalning av de förskottsbetalade beloppen inklusive tillämpliga skatter och lagstadgad ränta om byggnationen inte påbörjas eller bostaden inte färdigställs enligt avtalet. (boe.es)

Garantin kan ske genom försäkring eller bankgaranti.

Pengarna ska dessutom sättas in på ett särskilt konto hos ett kreditinstitut enligt de regler som gäller för förskottsbetalningar. (boe.es)

Det betyder i praktiken:

Om du ska betala pengar under byggtiden ska du inte bara fråga:

”Vart ska jag föra pengarna?”

Fråga också:

”Vilken garanti täcker pengarna?”

Be om dokumentationen innan du betalar.

Varför är förskottsgarantin så viktig?

Tänk dig att du köper en bostad för 300 000 euro.

Du betalar exempelvis:

60 000 euro under byggtiden.

Om projektet därefter får allvarliga problem vill du inte stå med ett krav på 60 000 euro utan en fungerande garanti.

Den spanska lagstiftningen har därför särskilda regler om säkerhet för förskottsbetalningar vid bostadsbyggande. (boe.es)

Det är en av anledningarna till att en oberoende advokat är särskilt värdefull vid nyproduktion.

Pengarna ska gå till rätt konto

Lagstiftningen innehåller regler om att förskottsbetalningar ska sättas in på ett särskilt konto som är avsett för medel kopplade till byggnationen. (boe.es)

Som köpare bör du därför inte bara föra pengar till vilket konto som helst som står i ett mejl från en säljare.

Kontrollera:

vem som äger kontot
vilken bank det är
att kontot motsvarar projektets dokumentation
vilken garanti som gäller
att betalningen dokumenteras.

Läs betalningsplanen noggrant

Nyproduktion säljs ofta med en betalningsplan.

Exempelvis:

10 % vid kontrakt

20 % under byggnationen

70 % vid färdigställande

Det är bara ett exempel – varje projekt har sina egna villkor.

Det viktiga är att förstå exakt:

när varje betalning ska göras
hur mycket som ska betalas
vad som utlöser betalningen
vilka skatter som tillkommer
vad som händer vid försening
vad som händer om bostaden inte färdigställs.

Betala inte enligt en muntlig överenskommelse.

Allt viktigt ska finnas skriftligt.

Vad kostar nyproduktion?

När du köper en nyproducerad bostad från en promotor är beskattningen normalt annorlunda än vid köp av en begagnad bostad från en privatperson.

Vid en vanlig första försäljning av en ny bostad är moms, IVA, normalt 10 procent för bostäder.

Dessutom kan AJD, dokumenterad juridisk handling, bli aktuell enligt reglerna i den autonoma region där bostaden ligger.

Den exakta totala kostnaden varierar därför regionalt.

Du bör inte nöja dig med att fråga:

”Vad kostar lägenheten?”

Fråga i stället:

”Vad blir den totala kostnaden inklusive alla skatter och avgifter?”

För en mer detaljerad genomgång, se vår artikel Kostnader vid bostadsköp i Spanien – skatter, avgifter och andra utgifter.

Kontrollera vad som faktiskt ingår i priset

Det här är ett klassiskt område där köpare kan få överraskningar.

En annons kan exempelvis visa en mycket fint inredd bostad.

Men allt på bilden behöver inte ingå.

Fråga specifikt om:

kök
vitvaror
luftkonditionering
uppvärmning
belysning
garderober
badrumsinredning
parkering
förråd
terrass
pool
trädgård
markiser
solskydd
laddbox
möbler.

Om något är viktigt för dig ska det stå i kontraktet eller dess bilagor.

Extrautrustning kan bli dyr

Nyproduktion säljs ofta med en grundstandard.

Sedan kan du erbjudas olika tillval.

Exempel:

bättre köksluckor
annan bänkskiva
större kakel
uppgraderade vitvaror
golvvärme
smart-home-system
större terrass
privat pool
bättre luftkonditionering.

Be alltid om ett skriftligt pris innan du godkänner ett tillval.

Fråga också om priset är:

inklusive eller exklusive moms.

Vad händer om bostaden blir försenad?

Det här bör regleras i avtalet.

Ett byggprojekt kan bli försenat av många olika orsaker.

Det kan exempelvis handla om:

byggproblem
leveransproblem
myndighetsfrågor
ändringar i projektet
entreprenörsproblem.

Kontraktet bör därför tydligt ange:

beräknat färdigställandedatum
eventuell tidsfrist
vad som räknas som försening
vilka rättigheter köparen har
vad som händer med inbetalda pengar.

Skriv inte under ett kontrakt där tidsfrågan är otydlig.

Var försiktig med formuleringen ”beräknad leverans”

Det är stor skillnad mellan:

”Bostaden beräknas vara färdig i juni.”

och:

”Bostaden ska levereras senast den 30 juni.”

Den första formuleringen kan ge promotorn betydligt större flexibilitet.

Den andra är betydligt mer konkret.

Det betyder inte att ett visst datum alltid garanterar tillträde utan undantag, men som köpare vill du förstå exakt vilka avtalsvillkor som gäller.

Besiktiga bostaden innan du tillträder

När bostaden är färdig bör du inte bara gå in och säga:

”Allt ser fint ut.”

Gör en ordentlig genomgång.

Kontrollera exempelvis:

dörrar
fönster
lås
golv
väggar
kakel
fogar
badrum
kranar
toaletter
eluttag
belysning
luftkonditionering
varmvatten
köksutrustning
garderober
terrasser
pool
garage
förråd.

Även små fel bör dokumenteras.

Gör en lista över fel

Om du hittar problem bör de dokumenteras skriftligt.

Ta:

fotografier
filmer
datum
beskrivning
eventuella mätningar.

Be sedan promotorn att bekräfta vilka punkter som ska åtgärdas.

Det är betydligt bättre att ha en dokumenterad lista än att bara säga till säljaren:

”Det är några saker som behöver fixas.”

Nyproduktion har lagstadgade garantiperioder

Den spanska lagen om byggnaders ansvar innehåller olika tidsperioder beroende på vilken typ av byggfel det handlar om.

I huvudsak gäller:

1 år

För materialskador som beror på bristande utförande och påverkar exempelvis färdigställande och ytskikt.

3 år

För vissa byggfel i byggnadsdelar eller installationer som påverkar bostadens användbarhet och boendekvalitet.

10 år

För allvarliga materialskador som beror på fel i exempelvis grundläggning eller andra bärande konstruktioner och som påverkar byggnadens mekaniska motstånd och stabilitet.

Detta följer av Ley de Ordenación de la Edificación. (boe.es)

Det är viktigt att förstå att de olika tidsperioderna gäller olika typer av fel.

Det är alltså inte korrekt att säga att ”hela huset har tio års garanti”.

Den så kallade tioårsgarantin

Den mest kända garantin är seguro decenal.

Den är kopplad till allvarliga strukturella skador och omfattar bland annat skador som berör grund, bärande delar och andra strukturella element när de påverkar byggnadens stabilitet. (boe.es)

För vanliga bostadsprojekt är detta en viktig trygghet för köparen.

Din advokat bör kontrollera att den aktuella garantin finns och att dokumentationen är korrekt.

Kontrollera licencia de primera ocupación eller motsvarande

När bostaden är färdig krävs relevant dokumentation för att den ska kunna tas i bruk enligt de regler som gäller i den aktuella kommunen och regionen.

Det kan bland annat handla om licencia de primera ocupación eller motsvarande dokument beroende på plats och regelverk.

Spanska konsumentmyndigheter anger att dokumentation om tillstånd eller motsvarande för användning och inflyttning ska finnas tillgänglig i samband med försäljning av ny bostad. (consumo.gob.es)

Din advokat bör kontrollera att bostaden verkligen är klar för laglig användning innan slutbetalning och tillträde.

Energi och teknisk dokumentation

Nyproduktion omfattas av krav på relevant teknisk och energimässig dokumentation.

Du bör bland annat få den dokumentation som gäller bostadens energieffektivitet och övriga obligatoriska handlingar.

Den spanska bostadslagstiftningen anger också att köpare ska kunna få information om bland annat bostadens yta, installationer, energicertifikat, tillgänglighet och juridiska situation. (boe.es)

Vad ska du få se innan du köper?

Spanska regler innehåller omfattande informationskrav vid bostadsförsäljning.

Bland annat kan köparen begära information om:

säljaren
priset
betalningsvillkor
bostadens yta
byggnadens egenskaper
installationer
energiprestanda
juridisk information
registrering
belastningar
gemensamma delar
relevanta administrativa och urbanistiska förhållanden. (boe.es)

Vid nyproduktion bör du dessutom begära projektets relevanta bygg- och tillståndsdokumentation.

Kontrollera comunidaden redan innan inflyttning

Även nyproduktion kan omfattas av comunidad de propietarios.

Ta reda på:

hur hög avgiften blir
vad som ingår
vilka gemensamma anläggningar som finns
hur budgeten ser ut
om det finns planerade extra kostnader
vilka regler som gäller.

Det är särskilt viktigt i stora urbanisationer med:

flera pooler
gym
stora trädgårdar
säkerhet
privata vägar
hissar
garage.

En låg köpeskilling kan vara mindre attraktiv om den kombineras med mycket höga löpande comunidad-kostnader.

Läs gärna vår guide Comunidad i Spanien – avgifter, regler och ansvar.

Kan promotorn ändra bostaden?

I kontrakt och broschyrer finns ofta formuleringar om att material eller detaljer kan ändras.

Det behöver inte vara ett problem.

Ibland kan en tillverkare exempelvis bytas ut eller ett visst material ersättas med ett likvärdigt.

Men som köpare bör du förstå:

Vad får promotorn ändra och vad får den inte ändra?

Om du har köpt en bostad med exempelvis:

viss yta
viss terrass
privat pool
viss utsikt
särskild planlösning

bör du kontrollera hur detta är beskrivet i avtalet.

Reklambilder är inte samma sak som ett detaljerat juridiskt avtal.

Titta på den faktiska bostadsytan

Ytor i Spanien kan beskrivas på olika sätt.

Du kan exempelvis se:

superficie construida
superficie útil
gemensamma ytor
terrassyta
uteplats
tomtyta.

Därför är det viktigt att förstå exakt vad den annonserade ytan betyder.

En bostad som marknadsförs som exempelvis 120 m² kan ha en betydligt mindre nyttig boyta.

Be om uppgifterna skriftligt och jämför dem med kontrakt och ritningar.

Titta även på det som finns utanför bostaden

Vid nyproduktion kan själva området vara lika viktigt som lägenheten eller villan.

Fråga:

Är vägarna färdiga?
Är belysningen färdig?
Är poolområdet färdigt?
Är trädgårdarna färdiga?
Finns hissar?
Är garage klart?
Är förråd klart?
Finns alla gemensamma installationer?
Ska området byggas ut senare?

Om projektet består av flera etapper bör du förstå hur många bostäder som totalt ska byggas.

Vad händer om projektet har flera etapper?

Det här är vanligt i Spanien.

Du kanske köper i första etappen medan promotorn planerar:

Etapp 1 → Etapp 2 → Etapp 3

Det kan påverka:

utsikt
trafik
ljud
antal grannar
poolens belastning
comunidadens ekonomi
områdets färdigställande.

En tomt framför din terrass idag kan alltså vara planerad för framtida bebyggelse.

Kontrollera därför stadsplanering och projektets framtida etapper.

Behöver man advokat vid nyproduktion?

Det är inte generellt ett lagkrav att du som köpare måste anlita advokat.

Men vid nyproduktion är en oberoende spansk advokat enligt vår mening särskilt värdefull.

Advokaten bör inte vara promotorns eller mäklarens jurist.

En oberoende advokat kan bland annat kontrollera:

promotorn
marken
bygglov
registrering
kontrakt
betalningsplan
garantier
förskottsbetalningar
förseningar
tillträdesvillkor
comunidad
eventuella belastningar
slutdokumentation.

Det är en relativt liten kostnad jämfört med ett bostadsköp på hundratusentals euro.

Kan man köpa nyproduktion på distans?

Ja, det går ofta att genomföra delar av processen på distans.

Det kan exempelvis vara möjligt att:

reservera bostaden
skriva avtal
göra betalningar
ge en fullmakt
låta ett ombud företräda dig vid vissa moment.

Men exakt hur processen kan genomföras beror på transaktionen och vilka dokument som krävs.

Om du inte bor i Spanien under byggtiden kan en fullmakt till en oberoende advokat vara praktisk.

Läs mer i vår guide Köpa bostad i Spanien på distans – så fungerar det.

Köpa från en etablerad promotor eller liten utvecklare?

Det finns både stora och små aktörer.

Det viktigaste är inte bara företagets storlek.

Undersök exempelvis:

tidigare projekt
färdigställda bostäder
ekonomi
ägarstruktur
byggentreprenör
garantier
rättslig status
rykte
hur tidigare köpare beskriver processen.

En snygg försäljningslokal och en professionell hemsida är inte samma sak som en juridiskt trygg affär.

Skriv inte på reservationsavtal utan att förstå villkoren

Det är vanligt att köparen först betalar en mindre summa för att reservera en bostad.

Det kan kännas harmlöst.

Men även ett reservationsavtal kan innehålla viktiga villkor.

Kontrollera:

hur mycket du betalar
om pengarna återbetalas
när de återbetalas
vad som händer om du ångrar dig
vad som händer om promotorn inte går vidare
hur reservationen kopplas till det slutliga köpekontraktet.

Betala inte bara för att ”hålla bostaden” utan att förstå vad du faktiskt accepterar.

Ett bra sätt att tänka när du köper nyproduktion

Dela upp köpet i fyra steg.

Steg 1 – Kontrollera promotorn

Vem bygger?

Har företaget byggt tidigare?

Finns projektet verkligen?

Steg 2 – Kontrollera projektet

Finns marken?

Finns nödvändiga tillstånd?

Hur ser projektet ut juridiskt och urbanistiskt?

Steg 3 – Kontrollera kontraktet

Vad köper du?

Vad kostar det?

När ska du betala?

Vad händer vid försening?

Vilka garantier finns?

Steg 4 – Kontrollera den färdiga bostaden

Är bostaden färdig?

Är dokumentationen klar?

Finns rätt licenser?

Är felen åtgärdade?

Är garantierna på plats?

Först därefter bör du känna dig trygg med att slutföra köpet.

Checklista – innan du köper nyproduktion

Promotorn

Vem är promotor?
Är företaget seriöst och etablerat?
Vilka tidigare projekt har företaget genomfört?
Vem är byggentreprenör?

Projektet

Finns bygglov?
Är marken korrekt registrerad?
Vilka etapper ingår?
Finns framtida byggplaner?
Vad ingår i de gemensamma områdena?

Kontraktet

Vad är det totala priset?
Vad ingår?
Vilka tillval finns?
Hur ser betalningsplanen ut?
Vilket är avtalat leveransdatum?
Vad händer vid försening?
Vilka regler gäller om köparen vill frånträda avtalet?

Förskottsbetalningar

Finns garanti?
Vilket försäkringsbolag eller vilken bank står bakom garantin?
Är betalningarna kopplade till särskilt konto?
Finns dokumentation på garantin?

Bostaden

Vilken är den användbara ytan?
Vilken är den byggda ytan?
Vad ingår i kök och badrum?
Ingår parkering?
Ingår förråd?
Ingår luftkonditionering?
Ingår vitvaror?
Ingår pool eller andra gemensamma faciliteter?

Vid färdigställandet

Är bostaden färdig?
Är eventuella fel dokumenterade och åtgärdade?
Finns relevant inflyttnings-/användningsdokumentation?
Finns energicertifikat?
Är garantidokumentationen komplett?
Är comunidaden etablerad?
Är slutbetalningen verkligen redo att göras?

Är nyproduktion bättre än begagnat?

Det finns inget generellt svar.

Nyproduktion passar ofta dig som vill ha:

modern standard
låg risk för större renoveringar de första åren
energieffektiv bostad
pool och gemensamma faciliteter
möjlighet att välja tillval
lång tid att planera inför flytten.

Begagnad bostad passar ofta dig som vill ha:

etablerat område
färdig bostad
möjlighet att se exakt vad du köper
befintliga grannar
historik över comunidad och kostnader
möjlighet att flytta in snabbt.

Den stora skillnaden är egentligen:

Vid begagnat köp kan du inspektera det som redan finns.

Vid nyproduktion måste du dessutom bedöma det som ännu inte är byggt.

Sammanfattning

Nyproduktion i Spanien kan vara ett mycket bra köp, men det kräver lite mer kontroll än många först tror.

Det viktigaste är att:

kontrollera promotorn
kontrollera projektets juridiska status
kontrollera bygglov och relevanta tillstånd
läsa hela köpekontraktet
förstå betalningsplanen
kontrollera garantin för förskottsbetalningar
aldrig betala stora belopp utan att förstå vilket skydd som gäller
kontrollera exakt vad som ingår i priset
förstå reglerna för tillval
kontrollera vad som händer vid försening
besiktiga bostaden innan tillträdet
dokumentera alla fel
kontrollera garantierna
kontrollera relevant dokumentation för inflyttning och användning
undersöka comunidadens ekonomi och framtida kostnader
ta reda på om området ska byggas ut ytterligare
använda en oberoende advokat.

Den spanska lagstiftningen ger köpare ett betydande skydd vid nyproduktion, bland annat genom regler om förskottsbetalningar och byggnadsgarantier. Men skyddet fungerar bäst när du faktiskt kontrollerar att rätt dokument och garantier finns. (boe.es)

Det viktigaste rådet är därför enkelt:

Köp inte bara bostaden. Kontrollera hela projektet.

Det är särskilt viktigt när du köper en bostad som ännu inte finns färdig framför dig.