Att köpa en begagnad bostad i Spanien är på många sätt enklare än att köpa nyproduktion.

Du kan se bostaden som den faktiskt ser ut, området är redan etablerat och du behöver inte vänta på att ett byggprojekt ska färdigställas.

Men det betyder inte att köpet är riskfritt.

En begagnad villa eller lägenhet kan ha:

skulder
inteckningar
bygglovsproblem
ombyggnader som inte är korrekt registrerade
comunidad-skulder
IBI-skulder
pågående tvister
hyresgäster eller andra personer med rätt att använda bostaden
behov av omfattande renovering.

För en svensk köpare är det därför viktigt att ha en tydlig process.

Här går vi igenom hur ett köp av en begagnad bostad i Spanien normalt går till – från den första visningen till färdig lagfart och inflyttning.

1. Bestäm vad du faktiskt har råd med

Börja inte med att titta på bostäder.

Börja med ekonomin.

Köpeskillingen är bara en del av kostnaden.

Du kan även behöva betala:

ITP vid köp av begagnad bostad
notarie
registrering
eventuell gestoría
advokat
mäklarrelaterade kostnader beroende på upplägg
bankkostnader om du finansierar köpet
renovering
möbler
försäkring
eventuell comunidad
IBI.

Vid köp av begagnad bostad är det normalt ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – som är den centrala överlåtelseskatten, men skattesatsen och reglerna bestäms av den autonoma regionen.

Räkna därför på hela projektet, inte bara bostadens annonserade pris.

Läs gärna vår artikel Kostnader vid bostadsköp i Spanien – skatter, avgifter och andra utgifter innan du börjar titta seriöst.

2. Välj område och bostad

När ekonomin är klar är nästa steg att bestämma var du vill bo.

Tänk på mer än själva bostaden.

Undersök exempelvis:

avstånd till affärer
vård
skolor
restauranger
kollektivtrafik
flygplats
strand
motorväg
parkering
buller
framtida byggprojekt.

En bostad kan vara fantastisk på visningen men mindre attraktiv när du upptäcker att en ny väg eller ett stort byggprojekt planeras precis intill.

3. Gå på visning

Vid visningen ska du inte bara titta på om bostaden är snygg.

Försök att se den som en teknisk och ekonomisk investering.

Kontrollera exempelvis:

fukt
sprickor
tak
fasad
fönster
dörrar
el
vatten
avlopp
luftkonditionering
varmvatten
badrum
kök
pool
terrass
trädgård
garage
förråd.

Fråga hur gammalt:

taket är
luftkonditioneringen är
varmvattenberedaren är
elinstallationen är
poolutrustningen är.

En bostad kan se perfekt ut men samtidigt ha ett tak eller en poolanläggning som snart behöver renoveras.

4. Kontrollera vad som faktiskt ingår

Det är inte alltid självklart vilka saker som följer med bostaden.

Fråga exempelvis om:

vitvaror
möbler
TV
luftkonditionering
markiser
belysning
förråd
parkering
poolutrustning.

Om något är viktigt för dig bör det dokumenteras.

Lita inte enbart på muntliga löften.

5. Ta reda på vem som faktiskt äger bostaden

Innan du betalar någon större summa bör du veta vem som har rätt att sälja bostaden.

Detta kontrolleras bland annat genom Registro de la Propiedad.

En aktuell nota simple kan visa:

registrerad ägare
fastighetens identifikation
inteckningar
embargo
andra registrerade belastningar
vissa rättigheter och begränsningar.

Det är en av de viktigaste kontrollerna vid ett bostadsköp.

Vi har därför en separat guide:

Nota simple – så kontrollerar du en bostad innan köp.

6. Kontrollera Catastro

Registro de la Propiedad och Catastro är inte samma sak.

Registro de la Propiedad handlar framför allt om juridiska rättigheter till fastigheten.

Catastro innehåller bland annat kadastral information om fastigheten.

Kontrollera att uppgifterna stämmer överens.

Var särskilt uppmärksam på:

yta
byggnader
tomt
antal byggnader
användning
adress
kadastral referens.

Om det exempelvis finns en tillbyggnad, extra byggnad eller pool bör du inte bara anta att allt är korrekt registrerat.

7. Kontrollera ombyggnader

Det här är särskilt viktigt när du köper villa.

Många spanska bostäder har byggts om eller byggts till under årens lopp.

Det kan exempelvis finnas:

inglasad terrass
extra sovrum
tillbyggnad
förråd
garage
pool
takterrass
separat gästhus.

Att något fysiskt finns på tomten betyder inte automatiskt att allt är korrekt registrerat eller lagligt.

Om bostaden avviker från ursprungliga ritningar bör din advokat kontrollera vad som gäller.

8. Kontrollera urbanistiken

Det här är en av de viktigaste skillnaderna mellan att köpa bostad i Spanien och att köpa något som bara ser bra ut på visningen.

Kontrollera att fastigheten är förenlig med kommunens urbanistiska regler.

Det kan exempelvis vara relevant att undersöka:

bygglov
tillbyggnader
pool
förråd
garage
markanvändning
eventuella överträdelser
framtida planer.

Det är särskilt viktigt med äldre villor och bostäder där många förändringar har gjorts.

9. Kontrollera IBI

Be om den senaste IBI-räkningen.

Kontrollera:

hur mycket IBI kostar
vilket år den avser
att den är betald
fastighetens kadastrala uppgifter
om det finns obetalda belopp.

Notarien kan också kontrollera relevant information om skatter och fastighetens uppgifter i samband med köpet. Notariado rekommenderar bland annat kontroll av betalning av IBI och fastighetens kadastrala referens.

Läs mer i:

IBI i Spanien – vad är det och hur mycket kostar det?

10. Kontrollera comunidad

Om bostaden ingår i en comunidad ska du begära information om:

aktuell avgift
årsbudget
skulder
beslutade derramas
planerade renoveringar
tidigare stämmoprotokoll
regler för området.

Det är särskilt viktigt i urbanisationer med exempelvis:

pool
hiss
gym
tennis
stora trädgårdar
säkerhet
gemensamma vägar.

En låg månadsavgift säger inte allt.

En stor kommande derrama kan vara betydligt viktigare.

11. Kontrollera comunidad-skulder

Säljaren ska normalt kunna visa ett intyg från comunidaden om bostadens skuldsituation.

Notariado beskriver detta som en viktig del av kontrollen vid bostadsköp.

Det är viktigt eftersom obetalda comunidad-avgifter under vissa förutsättningar kan belasta själva fastigheten.

Den spanska lagen om propiedad horizontal ger comunidaden ett särskilt skydd för vissa obetalda avgifter från tidigare perioder.

Därför:

Köp inte en bostad utan att kontrollera comunidad-skulderna.

12. Kontrollera om bostaden är uthyrd

Fråga om bostaden:

är tom
är permanent uthyrd
är turistuthyrd
har hyresavtal
används av någon annan
har någon form av nyttjanderätt.

Det är en viktig fråga.

Som köpare vill du veta om du faktiskt får en tom bostad på tillträdesdagen.

Notariado anger att säljaren ska lämna uppgifter om bostadens hyres- och besittningssituation och att detta ska framgå i samband med försäljningen.

Om bostaden är uthyrd behöver situationen granskas särskilt innan du köper.

13. Kontrollera om det finns inteckningar

En bostad kan vara belånad.

Det behöver inte vara ett problem.

Det viktiga är att du vet om det finns en inteckning och hur den ska hanteras vid försäljningen.

Det är vanligt att en säljares befintliga bolån löses i samband med köpet.

Det ska då finnas en tydlig plan för:

vilket lån som ska lösas
hur mycket som återstår
hur betalningen ska göras
hur inteckningen ska avföras.

Detta bör hanteras av notarie och/eller advokat på ett korrekt sätt.

14. Kontrollera andra belastningar

En nota simple kan visa olika typer av belastningar.

Det kan exempelvis handla om:

inteckningar
embargo
nyttjanderätt
servitut
andra registrerade rättigheter.

En bostad kan därför vara ”skuldfri” i säljarens ögon men ändå ha juridiska belastningar som du behöver förstå.

Låt din advokat gå igenom dem innan du skriver på.

15. Ta reda på om det finns tvister

Fråga om:

pågående rättstvister
tvister med comunidaden
kommunala ärenden
byggrelaterade problem
grannkonflikter.

Det här är en av anledningarna till att det är värdefullt att läsa comunidadens protokoll.

En tvist om exempelvis en pool, fasad eller gemensam väg kan påverka framtida kostnader.

16. Använd en oberoende advokat

Det är inte ett generellt lagkrav att köparen måste ha advokat.

Men vid ett bostadsköp i Spanien är det ofta en klok investering.

Advokaten bör vara din, inte någon som samtidigt representerar säljaren eller mäklaren.

Advokaten kan kontrollera:

nota simple
ägare
belastningar
Catastro
urbanistik
IBI
comunidad
kontrakt
arras
hyresförhållanden
bygglov
fullmakter
betalningar.

Vi har en separat artikel om detta:

Behöver du advokat när du köper bostad i Spanien?

17. Lägg ett bud

När du hittat rätt bostad kan du lämna ett bud.

I Spanien kan priset ibland förhandlas.

Men tänk på att ett muntligt bud inte är samma sak som ett färdigt bostadsköp.

Det är först när du börjar skriva under avtal och betala pengar som du behöver vara särskilt försiktig.

18. Reservationsavtal

I vissa affärer betalar köparen en mindre summa för att reservera bostaden.

Det kan vara praktiskt.

Men läs villkoren.

Kontrollera:

hur mycket du betalar
om pengarna återbetalas
under vilka förutsättningar
hur länge reservationen gäller
om beloppet räknas av från köpeskillingen.

Betala inte en reservationsavgift innan du vet vad du faktiskt accepterar.

19. Arras – när köpet blir mer konkret

Nästa steg kan vara ett contrato de arras, alltså ett avtal där köparen vanligtvis betalar en summa på förhand som räknas av mot köpeskillingen.

Det finns olika typer av arras och konsekvenserna beror på vad avtalet faktiskt säger.

Om avtalet innehåller arras penitenciales kan den lagstadgade modellen innebära att köparen förlorar beloppet om köparen frånträder enligt förutsättningarna, medan säljaren kan behöva återbetala det dubbla om säljaren frånträder på motsvarande sätt.

Det följer av artikel 1454 i Código Civil när den modellen faktiskt har avtalats. Notariado beskriver också arras som en vanlig del av processen, men betonar att avtalet och typen av arras är avgörande.

Skriv därför inte under arras-avtalet innan din advokat har granskat det.

20. Var extra försiktig med finansiering

Om du behöver bolån bör finansieringen vara en del av planeringen från början.

Det är riskabelt att skriva på ett bindande avtal och betala stora arras om du ännu inte vet om banken kommer att finansiera köpet.

Om finansieringen är avgörande bör avtalet innehålla tydliga villkor om vad som händer om lånet inte beviljas.

Det är inte säkert att du automatiskt får tillbaka arras bara för att banken säger nej.

21. Gör en sista kontroll före köpet

Precis innan tillträdet bör den juridiska kontrollen uppdateras.

Det är klokt eftersom information kan förändras.

En gammal nota simple visar inte nödvändigtvis situationen exakt på tillträdesdagen.

Notariado beskriver hur notarien inför en försäljning kan inhämta aktuell information från Registro de la Propiedad om ägare och belastningar.

Det är därför bättre att kontrollera en gång till än att förlita sig på dokument som är flera månader gamla.

22. Skriv köpehandlingen hos notarie

Det slutliga köpet formaliseras normalt genom en escritura pública de compraventa, alltså en offentlig köpehandling.

Notarien kontrollerar och dokumenterar bland annat relevanta delar av transaktionen.

Notariado beskriver exempelvis kontroller av:

säljarens äganderätt
belastningar
IBI
comunidad
energicertifikat
betalningsuppgifter
bostadens situation.

Du har också rätt att ställa frågor till notarien.

Notarien är en opartisk juridisk funktion och ersätter inte en egen köparadvokat.

23. Betalningen

Betalningen av resterande köpeskilling sker enligt den överenskomna modellen.

Det ska finnas tydlig dokumentation över betalningen.

Notariado framhåller att betalningssätt och uppgifter om var pengarna kommer från och vart de går dokumenteras i samband med köpet.

Det är särskilt viktigt när större belopp förs över från Sverige till Spanien.

Planera därför betalningen i god tid.

24. Registrera köpet

Efter undertecknandet ska köpet registreras i Registro de la Propiedad.

Registreringen är en viktig del av att få ditt ägande skyddat gentemot tredje man.

Notariado beskriver också möjligheten att notarien skickar köpehandlingen elektroniskt till fastighetsregistret samma dag som köpet genomförs.

Din gestoría eller advokat kan normalt hjälpa till med de praktiska delarna.

25. Betala skatterna

Efter köpet ska de skatter som hör till transaktionen hanteras inom de tidsfrister som gäller.

Vid köp av begagnad bostad är det normalt ITP som är den centrala överlåtelseskatten.

Eftersom reglerna skiljer sig mellan Spaniens autonoma regioner måste du kontrollera reglerna där bostaden ligger.

Det är inte samma skattesats i hela Spanien.

26. Ta över bostaden

När köpet är genomfört ska du få:

nycklar
tillgång till bostaden
relevanta fjärrkontroller
koder
dokumentation
information om installationer.

Kontrollera gärna mätarställningar för:

el
vatten
gas, om sådan finns.

Se också till att abonnemang och försäkringar hanteras.

27. Byt uppgifter hos comunidaden

Om bostaden ligger i en comunidad bör du meddela administratören att du är ny ägare.

Du behöver normalt se till att:

dina kontaktuppgifter registreras
framtida comunidad-avgifter går till rätt konto
eventuell autogirobetalning fungerar
du får information om kommande möten.

Det är särskilt viktigt om du inte bor permanent i Spanien.

28. Ordna IBI

Kontrollera hur framtida IBI-betalningar ska hanteras.

Om det finns möjlighet till direktdebitering kan det vara praktiskt.

Du vill inte missa en skattebetalning bara för att du befinner dig i Sverige under flera månader.

29. Försäkra bostaden

En hemförsäkring är klok även om bostaden inte används permanent.

Kontrollera vad försäkringen täcker.

Det kan exempelvis vara:

brand
vattenskador
stöld
ansvar
skador på byggnaden
skador på innehåll.

Om bostaden står tom delar av året bör du berätta det för försäkringsbolaget.

30. Gör en riktig slutkontroll

När du fått nycklarna är det frestande att bara börja flytta in.

Men gör en sista kontroll.

Testa:

vatten
el
varmvatten
luftkonditionering
vitvaror
dörrar
fönster
larm
pool
bevattning
garageport.

Dokumentera eventuella problem direkt.

Vanliga misstag vid köp av begagnad bostad

Här är några av de vanligaste misstagen vi tycker att svenska köpare bör undvika.

Man tittar bara på bostaden

En snygg bostad betyder inte automatiskt att juridiken är i ordning.

Man litar på mäklarens information

Mäklaren kan vara mycket hjälpsam, men köparen bör själv kontrollera juridiska och ekonomiska frågor.

Man betalar arras för snabbt

Skriv inte under ett arras-avtal innan du förstått villkoren.

Man kontrollerar inte bygglov

En tillbyggnad kan se helt normal ut men ändå skapa juridiska problem.

Man frågar inte om framtida derramas

En låg comunidad kan dölja stora framtida kostnader.

Man tittar inte på protokollen

Stämmoprotokoll kan avslöja planerade renoveringar och konflikter.

Man kontrollerar inte IBI

Be alltid om dokumentation.

Man använder en gammal nota simple

Fastighetens situation kan förändras.

Man räknar inte på hela kostnaden

Köpeskillingen är bara början.

Checklista – innan du köper en begagnad bostad

Bostaden

Har du inspekterat bostaden ordentligt?
Finns fukt eller sprickor?
Hur gammal är installationerna?
Finns tillbyggnader?
Finns pool?
Finns garage och förråd?

Juridiken

Vem äger bostaden?
Finns inteckningar?
Finns embargo?
Finns servitut eller andra rättigheter?
Finns hyresgäster?
Finns andra personer med rätt att använda bostaden?

Catastro och urbanistik

Stämmer Catastro med verkligheten?
Stämmer byggnadernas yta?
Är tillbyggnader registrerade?
Är pool och andra byggnader korrekt dokumenterade?
Finns bygglov?
Finns urbanistiska problem?

Ekonomin

Hur mycket är IBI?
Är IBI betald?
Hur mycket är comunidad?
Finns derramas?
Finns comunidad-skulder?
Finns andra kostnader?

Kontraktet

Är reservationsavtalet tydligt?
Är arras-avtalet granskat?
Finns finansieringsvillkor om du behöver lån?
Är tillträdesdatum tydligt?
Är vad som ingår i köpet dokumenterat?

Före tillträdet

Är nota simple uppdaterad?
Är skulder kontrollerade?
Är comunidad-intyg kontrollerat?
Är IBI kontrollerad?
Är bostaden fri från hyresgäster om det är vad du avtalat?
Är betalningen korrekt planerad?

Hur lång tid tar ett bostadsköp?

Det finns ingen fast tidsplan som gäller för alla köp.

Ett enkelt köp av en väl dokumenterad bostad kan gå relativt snabbt.

Ett mer komplicerat köp kan ta betydligt längre tid om exempelvis:

finansiering krävs
dokument saknas
det finns inteckningar
det finns byggfrågor
flera ägare måste skriva under
arv eller fullmakter är inblandade
bostaden är uthyrd.

Försök därför inte stressa fram köpet bara för att säljaren vill ha ett snabbt avslut.

Kan man köpa begagnad bostad på distans?

Ja.

Det går ofta att genomföra ett spanskt bostadsköp utan att själv vara fysiskt närvarande vid varje moment.

Det kan exempelvis göras genom fullmakt till ett ombud.

Det viktiga är att fullmakten är korrekt utformad och att den person som företräder dig verkligen har de befogenheter som behövs.

För ett distansköp är en oberoende advokat särskilt värdefull.

Läs mer i vår artikel:

Köpa bostad i Spanien på distans – så fungerar det.

Begagnat eller nyproduktion?

Båda alternativen har fördelar.

Begagnad bostad

Fördelar:

Du kan se exakt vad du köper.
Området är redan etablerat.
Du kan kontrollera faktiska comunidad-kostnader.
Du kan se hur bostaden åldrats.
Du kan ofta flytta in snabbare.

Nackdelar:

Renoveringar kan behövas.
Äldre installationer kan behöva bytas.
Det kan finnas gamla byggändringar.
Juridiska och urbanistiska problem kan förekomma.

Nyproduktion

Fördelar:

Modern standard.
Nya installationer.
Lägre underhåll i början.
Moderna energieffektivitetskrav.

Nackdelar:

Bostaden kanske inte är färdig.
Förseningar kan uppstå.
Det kan finnas tillval och extra kostnader.
Du måste kontrollera promotorn och projektet.

Läs vår separata guide Köpa nyproduktion i Spanien – allt du behöver veta för en genomgång av den processen.

Det viktigaste att komma ihåg

Att köpa begagnad bostad i Spanien behöver inte vara komplicerat.

Men det ska heller inte göras på magkänsla.

En bra process är:

1. Bestäm budget

↓

2. Hitta rätt område

↓

3. Hitta bostaden

↓

4. Inspektera bostaden

↓

5. Kontrollera ägaren och nota simple

↓

6. Kontrollera Catastro och urbanistik

↓

7. Kontrollera IBI och comunidad

↓

8. Kontrollera skulder och belastningar

↓

9. Låt advokat granska avtalet

↓

10. Skriv eventuellt arras

↓

11. Ordna finansiering

↓

12. Gör slutlig juridisk kontroll

↓

13. Skriv hos notarie

↓

14. Betala och få nycklarna

↓

15. Registrera köpet

↓

16. Ta över de löpande kostnaderna

Det är i grunden en ganska enkel process.

Det som gör ett bostadsköp riskabelt är när man hoppar över kontrollerna.

Sammanfattning

Om du ska köpa en begagnad bostad i Spanien bör du framför allt:

räkna på hela kostnaden
undersöka bostaden ordentligt
kontrollera vem som äger den
beställa en aktuell nota simple
jämföra Registro de la Propiedad och Catastro
kontrollera eventuella tillbyggnader
kontrollera urbanistiken
kontrollera IBI
kontrollera comunidad
läsa comunidadens protokoll
kontrollera derramas
kontrollera eventuella hyresgäster
kontrollera inteckningar och andra belastningar
använda en oberoende advokat
låta advokaten granska reservations- och arras-avtal
vara försiktig med stora förskottsbetalningar
göra en slutlig kontroll före tillträdet
se till att köpet registreras.

Den spanska notariefunktionen innebär att många viktiga kontroller görs i samband med köpet, men det ersätter inte en egen juridisk due diligence. Notariado rekommenderar uttryckligen kontroller av bland annat äganderätt, belastningar, IBI, comunidad och bostadens situation.

Det bästa sättet att köpa begagnat i Spanien är därför inte att försöka göra processen så snabb som möjligt – utan att göra rätt kontroller i rätt ordning.