Att behålla en bostad i Sverige efter flytten till Spanien är ganska vanligt.

Det kan vara den gamla villan, en bostadsrätt som hyrs ut eller en annan fastighet som du inte vill sälja direkt.

Men vad händer skattemässigt när du bor i Spanien och får hyresintäkter från en bostad i Sverige?

Det korta svaret är:

Sverige beskattar normalt inkomsten från en svensk fastighet eller bostad, samtidigt som inkomsten kan behöva redovisas även i Spanien om du är skatteresident där.

Det betyder dock inte automatiskt att du betalar full skatt två gånger.

Skatteavtalet mellan Sverige och Spanien och reglerna om avräkning ska hantera dubbelbeskattningen.

Det viktigaste först

Om du bor permanent i Spanien och hyr ut en svensk bostad behöver du hålla isär tre saker:

Svensk skatt på uthyrningen
Spansk beskattning som en del av din globala inkomst
Reglerna för att undvika dubbelbeskattning

Svenska regler för uthyrning av privatbostad kan fortfarande bli aktuella även om du själv bor i Spanien. Skatteverket anger uttryckligen att svenska regler används även vid uthyrning av privatbostad utomlands, och att uthyrning av en utländsk privatbostad i princip deklareras på samma sätt som uthyrning av en svensk privatbostad.

När bostaden däremot ligger i Sverige är kopplingen till Sverige ännu tydligare.

Måste jag betala svensk skatt när jag bor i Spanien?

Ja, normalt beskattas inkomster från uthyrning av en svensk bostad i Sverige.

Att du har flyttat till Spanien innebär alltså inte att Sverige automatiskt slutar beskatta inkomster som har sin källa i Sverige.

Det är en viktig princip att förstå:

Skatteresidens och varifrån inkomsten kommer är två olika saker.

Du kan vara skatteresident i Spanien och samtidigt ha vissa inkomster som Sverige har rätt att beskatta.

Om bostaden är en privatbostad

Om den svenska bostaden skattemässigt är en privatbostad gäller de särskilda svenska reglerna för uthyrning.

Du beskattas inte på hela hyran.

I stället får du göra vissa avdrag innan det skattepliktiga överskottet räknas fram.

Det viktigaste schablonavdraget är:

40 000 kronor per bostad och år.

Skatteverket anger också att ytterligare avdrag kan göras beroende på vilken typ av bostad som hyrs ut.

Så fungerar det svenska schablonavdraget

Anta att du hyr ut en svensk bostad för:

15 000 kr per månad

Under ett helt år blir inkomsten:

180 000 kr

Du får först göra schablonavdrag:

180 000 – 40 000 = 140 000 kr

Därefter kan ytterligare avdrag bli aktuella beroende på bostadens typ.

Det är alltså inte automatiskt 180 000 kronor som beskattas.

Om du hyr ut ett småhus

För ett småhus som är privatbostad får du, utöver schablonavdraget, normalt göra avdrag med 20 procent av hyresintäkten.

Med samma exempel:

Hyresintäkt:

180 000 kr

Schablonavdrag:

–40 000 kr

20 procent av hyran:

–36 000 kr

Överskott:

104 000 kr

Det är detta överskott som sedan ligger till grund för den svenska beskattningen enligt reglerna för privatuthyrning.

Skatteverket beskriver både schablonavdraget och de ytterligare avdragen för olika bostadstyper.

Om du hyr ut en bostadsrätt

För en privatbostadsrätt fungerar avdraget annorlunda.

Efter schablonavdraget får du normalt dessutom göra avdrag för den del av månadsavgiften som avser den uthyrda delen och uthyrningstiden.

Det är därför viktigt att inte använda småhusregeln med 20 procent på en bostadsrätt.

Vad händer om bostaden ägs av flera personer?

Schablonavdraget på 40 000 kronor gäller per bostad, inte 40 000 kronor per ägare.

Om två personer äger bostaden delas avdraget mellan dem utifrån deras ägarandelar.

Skatteverket är tydligt med att schablonavdraget gäller per bostad och att flera ägare ska fördela avdraget efter ägarandel.

Måste jag deklarera hyresintäkten i Sverige?

Ja, om du har ett skattepliktigt överskott ska det redovisas i den svenska deklarationen.

Skatteverket anger att uthyrning av bostad ska deklareras och att det är du själv som ansvarar för att deklarera eventuellt överskott även om Skatteverket får uppgifter från exempelvis en digital plattform.

Det gäller alltså även om:

hyresgästen betalar via bank
du använder en uthyrningsplattform
en förmedlare sköter uthyrningen
du bor i Spanien.

Vad händer om en uthyrningsplattform tar provision?

Här är det lätt att räkna fel.

Om ett förmedlingsföretag bara förmedlar uthyrningen och du fortfarande är hyresvärd ska du enligt Skatteverkets regler normalt redovisa hela den avtalade hyran som hyresintäkt.

Du kan alltså inte automatiskt säga:

”Hyresgästen betalade 15 000 kronor men plattformen tog 2 000, så min hyresintäkt är 13 000.”

Provisionen behandlas enligt de svenska avdragsreglerna och kan inte bara dras bort från bruttohyran hur som helst.

Men jag bor ju i Spanien – ska Spanien också ha inkomsten?

Det kan vara fallet.

Om du är skatteresident i Spanien ska du som huvudregel beskattas där för din globala inkomst, med hänsyn till skatteavtal.

En svensk hyresinkomst kan därför behöva finnas med i den spanska skattebilden även om Sverige också beskattar inkomsten.

Det är här dubbelbeskattningsavtalet blir viktigt.

Sverige och Spanien delar på beskattningsrätten

Skatteavtalet mellan Sverige och Spanien innehåller regler som fördelar beskattningsrätten mellan länderna.

För inkomster från fast egendom är grundprincipen internationellt att den stat där fastigheten finns har rätt att beskatta inkomsten.

En svensk bostad har alltså en stark koppling till svensk beskattning.

Samtidigt kan inkomsten omfattas av den spanska beskattningen eftersom du är skatteresident i Spanien.

Då behövs reglerna om undanröjande av dubbelbeskattning.

Skatteverkets vägledning beskriver skatteavtalets metodartikel och att avräkning används för att undanröja dubbelbeskattning i de situationer där båda länderna beskattar inkomsten.

Du ska alltså inte tänka ”två fulla skatter”

Anta förenklat att du har en svensk hyresinkomst som efter svenska avdrag ger ett överskott på:

100 000 kr

Sverige beskattar inkomsten.

Om samma inkomst samtidigt ska beaktas i Spanien betyder det inte automatiskt att du först betalar hela svenska skatten och sedan hela den spanska skatten utan hänsyn till den svenska.

Reglerna om dubbelbeskattning kan innebära att den skatt som redan betalats i Sverige får räknas av i Spanien, inom ramen för de regler och begränsningar som gäller.

Det är just detta som skatteavtalets metodregler är till för.

Viktigt: avräkning är inte samma sak som skattefrihet

Det här är en vanlig missuppfattning.

Om Sverige tar ut skatt betyder det inte att inkomsten automatiskt blir skattefri i Spanien.

I stället kan den svenska skatten beaktas genom en avräkning.

Det kan innebära att den totala skattebelastningen blir lägre än om samma inkomst hade beskattats fullt ut i båda länderna.

Exakt hur avräkningen fungerar måste däremot beräknas enligt de spanska reglerna och skatteavtalet.

Vad händer om den svenska skatten är högre än den spanska?

Avräkning är normalt begränsad.

Du kan inte utgå från att Spanien alltid betalar tillbaka hela den svenska skatten.

Avräkningsregler har begränsningar och kan bland annat bero på hur stor spansk skatt som belöper på inkomsten.

Det är därför viktigt att skilja mellan:

svensk skatt som faktiskt betalats

och

svensk skatt som får avräknas i Spanien.

Behöver jag deklarera i båda länderna?

Det kan du behöva.

Det här är en av de viktigaste praktiska sakerna att förstå.

Att du deklarerar inkomsten i Sverige betyder inte automatiskt att den kan ignoreras i Spanien om du är spansk skatteresident.

På samma sätt innebär en spansk deklaration inte att den svenska deklarationen kan hoppas över.

Du kan alltså behöva hantera samma hyresinkomst i båda länderna – men genom reglerna om dubbelbeskattning ska du inte beskattas som om de två länderna vore helt oberoende av varandra.

Vad händer om jag hyr ut bostaden via Airbnb eller liknande?

Det kan innebära ytterligare regler.

Vanlig uthyrning av en bostad och verksamhet som liknar hotellverksamhet är inte alltid samma sak.

Skatteverket anger exempelvis att uthyrning som liknar hotellverksamhet kan medföra momsfrågor i Sverige.

Det är därför viktigt att fråga:

Är det vanlig privat uthyrning?
Hyrs bostaden ut kort tid?
Tillhandahåller du hotelliknande tjänster?
Finns städning under vistelsen?
Tillhandahålls linne eller andra tjänster?
Används en plattform som förmedlare?

Reglerna kan då bli mer komplicerade.

Om hyresgästen betalar el separat

Det kan också påverka vad som ska räknas som hyresintäkt.

Om hyresgästen betalar ett schablonbelopp för exempelvis el kan beloppet räknas som hyresintäkt.

Om hyresgästen däremot betalar sin faktiska förbrukning och beloppet motsvarar den faktiska kostnaden kan behandlingen vara annorlunda.

Skatteverket beskriver just denna skillnad.

Det är därför bättre att skriva tydligt i hyresavtalet hur exempelvis:

el
vatten
internet
värme

ska hanteras.

Måste jag betala svensk moms?

Inte vid vanlig uthyrning av bostad.

Skatteverket anger uttryckligen att du inte ska redovisa svensk moms för en bostad som du hyr ut i utlandet.

För en svensk bostad är situationen däremot mer beroende av hur uthyrningen bedrivs.

Vanlig privat uthyrning är en sak.

Hotelliknande verksamhet är en annan.

Vad händer om jag bara hyr ut några veckor?

Du behöver inte hyra ut bostaden hela året för att reglerna ska bli relevanta.

Även en bostad som du använder själv större delen av året kan ge skattepliktig hyresinkomst när du hyr ut den under exempelvis:

sommaren
julen
några veckor
enstaka helger.

Schablonavdraget och övriga regler avgör sedan hur stort överskottet blir.

Kan jag använda bostaden själv också?

Ja.

Det är mycket vanligt att en person som bor i Spanien har kvar en svensk bostad som används under besök i Sverige men hyrs ut under delar av året.

Det kan fortfarande vara en privatbostad enligt de svenska reglerna.

Det viktiga är hur bostaden används och är avsedd att användas samt hur ägandet ser ut.

Skatteverket har särskilda regler för att avgöra om en bostad är privatbostad.

Vad händer med en svensk bostad som jag hyr ut permanent?

Här bör man vara lite mer försiktig.

Om bostaden i praktiken endast används som ren uthyrningsinvestering kan frågan om bostadens skattemässiga klassificering bli viktig.

Alla bostäder är inte automatiskt privatbostäder bara för att de är bostäder.

Klassificeringen påverkar vilka avdragsregler som kan användas.

Det är därför särskilt viktigt att kontrollera situationen om du:

aldrig använder bostaden själv
hyr ut den permanent
äger flera uthyrningsbostäder
köper bostaden enbart som investering.

Vad händer om jag hyr ut en svensk villa?

Om villan är en privatbostadsfastighet gäller normalt reglerna för uthyrning av privatbostad.

Ett förenklat exempel:

Hyra: 20 000 kr/månad
Årsintäkt: 240 000 kr

Schablonavdrag:

–40 000 kr

20 procent av hyresintäkten:

–48 000 kr

Förenklat överskott:

152 000 kr

Det är sedan detta överskott som beskattas enligt de svenska reglerna.

Observera att detta bara är ett pedagogiskt exempel. Den faktiska beräkningen beror bland annat på ägarandel och hur bostaden klassificeras.

Vad händer om jag äger bostaden tillsammans med min partner?

Varje ägare beskattas för sin del av inkomsten.

Avdragen fördelas enligt reglerna utifrån ägarandel och bostadstyp.

Det är därför viktigt att inte automatiskt lägga hela hyran på den person som praktiskt tar emot pengarna på sitt bankkonto.

Ägandet och den skattemässiga fördelningen måste stämma.

Om jag har flera svenska bostäder

Det blir ännu viktigare att hålla ordning.

Schablonavdraget på 40 000 kronor gäller per bostad och år. Skatteverket anger uttryckligen att du kan få schablonavdrag för varje bostad du hyr ut.

Om du exempelvis hyr ut:

en villa
en bostadsrätt
en mindre lägenhet

ska varje bostad analyseras separat.

Glöm inte försäkringen

Skatten är inte det enda du behöver tänka på.

Om du hyr ut en svensk bostad bör du också kontrollera:

hemförsäkringen
särskilt uthyrningsskydd
ansvarsförsäkring
regler hos bostadsrättsföreningen
eventuella regler för korttidsuthyrning
hyresavtal
deposition
vem som ansvarar för skador.

Försäkringen bör vara anpassad till att du faktiskt hyr ut bostaden.

Glöm inte bostadsrättsföreningen

Om det är en svensk bostadsrätt behöver du normalt kontrollera om föreningen godkänner andrahandsuthyrningen.

Skattereglerna och föreningens regler är två helt olika frågor.

Du kan alltså inte utgå från:

”Jag får hyra ut enligt skattereglerna, alltså får jag automatiskt hyra ut enligt föreningen.”

Det är två separata regelverk.

Vad händer om jag säljer bostaden senare?

Uthyrningen och försäljningen är två olika skattehändelser.

Under tiden du hyr ut kan du få beskattning av hyresöverskottet.

När du senare säljer bostaden kan en eventuell kapitalvinst beskattas enligt de regler som gäller för försäljningen.

Om du då fortfarande är skatteresident i Spanien behöver även skatteavtalet och spansk beskattning analyseras.

Det är därför viktigt att inte bara planera uthyrningen utan även tänka på den långsiktiga situationen.

Om du planerar att behålla bostaden i många år

Då bör du dokumentera allt från början.

Spara:

köpehandling
anskaffningskostnad
renoveringar
försäljningskostnader
hyresavtal
hyresintäkter
kostnader
svenska deklarationer
betald svensk skatt
eventuell spansk deklaration
dokumentation om avräkning.

Det kan bli mycket värdefullt den dag bostaden säljs eller om Skatteverket eller spanska skattemyndigheten ställer frågor.

Checklista för dig som bor i Spanien och hyr ut i Sverige

Före uthyrningen

Kontrollera bostadens skattemässiga klassificering.
Kontrollera om uthyrningen kräver godkännande.
Kontrollera försäkringen.
Skriv ett tydligt hyresavtal.
Bestäm vem som betalar driftkostnader.
Dokumentera bostadens skick.

Under uthyrningen

Spara alla hyresbetalningar.
Spara avtal och kvitton.
Dokumentera eventuella kostnader.
Håll varje bostad separat i bokföringen/dokumentationen.
Spara uppgifter från eventuell uthyrningsplattform.

Vid deklarationen

Beräkna svensk hyresinkomst enligt svenska regler.
Använd rätt schablon- och andra avdrag.
Redovisa inkomsten i Sverige.
Kontrollera om inkomsten även ska redovisas i Spanien.
Dokumentera svensk skatt för eventuell avräkning.

Varje år

Kontrollera att reglerna fortfarande är aktuella.
Kontrollera om din skatteresidens har förändrats.
Kontrollera om uthyrningen har ändrat karaktär.
Spara all dokumentation.

Vanliga misstag

”Jag bor i Spanien, så Sverige kan inte beskatta hyran.”

Fel.

En svensk bostad har en tydlig koppling till svensk beskattning.

”Jag betalar skatt i Sverige, så jag behöver inte ta upp inkomsten i Spanien.”

Inte nödvändigtvis.

Som spansk skatteresident kan inkomsten behöva beaktas även där.

”Jag kan dra av alla mina kostnader.”

Nej.

Privatuthyrningsreglerna har särskilda schablon- och avdragsregler. Du kan inte automatiskt dra av varje kostnad som du haft.

”Jag räknar bara den summa som kommer in på kontot.”

Inte alltid.

Vid exempelvis förmedling kan hela den avtalade hyran behöva redovisas som hyresintäkt.

”Det är bara några veckor, så det behöver jag inte deklarera.”

Fel.

Även kortare uthyrning kan ge deklarationsskyldighet.

FAQ – Hyra ut svensk bostad när du bor i Spanien

Måste jag betala skatt i Sverige på en svensk bostad som jag hyr ut?

Ja, normalt beskattas hyresinkomst från en svensk bostad i Sverige.

Måste jag deklarera inkomsten i Spanien också?

Om du är skatteresident i Spanien kan inkomsten behöva redovisas där som en del av din globala inkomst. Skatteavtalet avgör sedan hur dubbelbeskattningen ska hanteras.

Kan jag använda schablonavdraget på 40 000 kronor?

Om bostaden omfattas av reglerna för privatuthyrning kan du normalt göra schablonavdrag med högst 40 000 kronor per bostad och år.

Kan jag göra avdrag för alla mina kostnader?

Nej. Privatuthyrning har särskilda avdragsregler.

Hur beskattas en villa som jag hyr ut?

Om villan är en privatbostad kan schablonavdraget på 40 000 kronor och ytterligare avdrag med 20 procent av hyresintäkten normalt bli aktuella enligt svenska regler.

Hur beskattas en bostadsrätt?

För en privatbostadsrätt gäller andra avdragsregler än för ett småhus. Bland annat kan del av månadsavgiften vara avdragsgill.

Vad händer om jag hyr ut genom Airbnb?

Uthyrning via en digital plattform ska fortfarande deklareras. Om uthyrningen liknar hotellverksamhet kan dessutom särskilda momsregler bli aktuella.

Kan jag använda bostaden själv samtidigt?

Ja. En bostad kan fortfarande vara privatbostad även om den hyrs ut under delar av året, beroende på hur den används och är avsedd att användas.

Måste hyresgästen betala till ett svenskt konto?

Nej. Betalningskontot avgör inte i sig var inkomsten ska beskattas.

Vad händer om jag betalar skatt i både Sverige och Spanien?

Skatteavtalet och reglerna om undanröjande av dubbelbeskattning ska normalt hantera situationen. Det kan bland annat ske genom avräkning av utländsk skatt.

Sammanfattning

Att flytta till Spanien innebär inte att en svensk bostad upphör att vara en svensk skattefråga.

Om du behåller en bostad i Sverige och hyr ut den behöver du normalt fortfarande hantera den svenska beskattningen.

För en privatbostad finns ett schablonavdrag på upp till 40 000 kronor per bostad och år, och ytterligare avdrag kan vara möjliga beroende på bostadstyp.

Samtidigt kan inkomsten behöva redovisas i Spanien om du är skatteresident där.

Det viktiga är därför att inte tänka:

”Jag bor i Spanien, alltså är allt spanskt.”

Men inte heller:

”Bostaden ligger i Sverige, alltså finns Spanien inte med i bilden.”

För en svensk som bor i Spanien kan båda länderna vara relevanta.

Det praktiska upplägget blir därför:

Sverige beskattar den svenska inkomsten → inkomsten kan behöva redovisas även i Spanien → skatteavtal och avräkningsregler hanterar dubbelbeskattningen.

Och precis som med investeringar och pension är det klokt att spara dokumentationen.

Om du hyr ut en svensk bostad under många år kan hyresavtal, deklarationer och uppgifter om betald skatt bli minst lika viktiga som själva hyresintäkterna.

Källor

Skatteverket – Hyra ut privatbostad.
Skatteverket – Hyresinkomster och annan avkastning.
Skatteverket – Skatteavtalet mellan Sverige och Spanien.
Skatteverket – regler om avräkning av utländsk skatt.
Skatteverket – aktuell rättslig vägledning för 2026.