Kostnader vid bostadsköp i Spanien – skatter, avgifter och andra utgifter
När man ser en bostad i Spanien för 200 000 euro är det lätt att tänka att det är vad bostaden kostar.
Det är det sällan.
Utöver själva köpeskillingen kan du behöva betala skatt, notarie, registrering, juridisk hjälp, gestoría och andra kostnader. Köper du med bolån tillkommer dessutom kostnader kopplade till finansieringen.
Hur stor totalsumman blir beror framför allt på:
- om bostaden är ny eller begagnad
- vilken autonom region bostaden ligger i
- bostadens skattemässiga värde
- om du använder bolån
- vilka tjänster du anlitar
- vad som står i avtalen mellan köpare och säljare.
Det finns därför ingen enkel regel som säger att ett bostadsköp i Spanien alltid kostar exempelvis 10 procent ovanpå priset.
I den här guiden går vi igenom kostnaderna en efter en och visar hur du kan räkna på ett verkligt köp.
De viktigaste kostnaderna
Vid ett bostadsköp kan du behöva räkna med:
- Köpeskillingen
- ITP vid köp av begagnad bostad
- IVA vid köp av nyproduktion
- AJD när det är aktuellt
- Notarie
- Registro de la Propiedad
- Gestoría
- Advokat
- Fastighetsmäklare, om du som köpare ska betala
- Bolånekostnader
- Eventuell kostnad för värdering
- Renovering och anpassningar
- Möbler och utrustning
- Övriga kostnader efter tillträdet.
Alla dessa poster behöver inte finnas i varje affär.
Det är just därför du ska göra en egen kostnadskalkyl för den bostad du faktiskt tänker köpa.
1. Köpeskillingen
Det här är naturligtvis den största kostnaden.
Om bostaden kostar:
200 000 euro
är det normalt 200 000 euro som ska betalas till säljaren enligt köpeavtalet.
Men köpeskillingen är bara början på kalkylen.
Du behöver också kontrollera hur skatten beräknas.
Det är särskilt viktigt eftersom det skattemässiga underlaget inte alltid är identiskt med det pris du och säljaren har kommit överens om.
2. ITP – skatten på begagnade bostäder
När du köper en begagnad bostad är det normalt Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP, som blir den stora skatteposten.
Det är en regional skatt.
Det innebär att regler och skattesatser kan skilja sig mellan de autonoma regionerna.
Du ska därför inte använda en enda nationell ITP-procentsats när du räknar på ett köp.
Vilken skatt som gäller kan bland annat bero på:
- var bostaden ligger
- bostadens värde
- om det finns särskilda regionala skatteregler
- om köparen omfattas av en reducerad skattesats eller annan förmån.
Exempel
Om du köper en begagnad bostad för 200 000 euro och den tillämpliga ITP-satsen är 8 procent blir skatten:
16 000 euro
Men detta är bara ett räkneexempel.
Den faktiska skatten måste beräknas enligt reglerna i den aktuella autonoma regionen.
3. Referensvärdet kan påverka beskattningen
En viktig detalj vid spanska bostadsköp är valor de referencia, det skattemässiga referensvärdet som hör samman med fastighetens uppgifter hos Catastro.
Vid vissa överlåtelser fungerar referensvärdet som en viktig del av den skattemässiga beräkningen.
Det betyder att du inte bör utgå från:
”Jag köper bostaden för 150 000 euro, alltså beskattas jag automatiskt på 150 000 euro.”
Det behöver inte vara så.
Om referensvärdet är högre kan det påverka skatteunderlaget enligt de regler som gäller för den aktuella skatten och transaktionen.
Det här är en av de saker som är särskilt viktiga att kontrollera innan du skriver på.
4. IVA – när du köper nyproduktion
Köper du en nyproducerad bostad direkt från en byggherre är skatten normalt IVA, alltså spansk moms.
För en vanlig bostad är IVA normalt:
10 procent.
Notariado anger 10 procent IVA för köp av ny bostad.
Exempel
Bostad:
250 000 euro
IVA 10 procent:
25 000 euro
Köpeskilling inklusive IVA:
275 000 euro
Och det kan dessutom finnas AJD.
5. AJD
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD, är en annan skatt som kan bli aktuell vid vissa fastighetsaffärer.
Det är en regional skatt och reglerna varierar mellan de autonoma regionerna.
Vid vissa nyproduktionsköp kan AJD alltså komma utöver IVA.
Det är därför ett misstag att tänka:
”Nyproduktion kostar 10 procent extra.”
Den faktiska skatten kan vara högre eftersom även AJD kan behöva räknas in.
Den exakta satsen måste kontrolleras i den region där bostaden ligger.
6. Notariekostnader
Vid bostadsköpet upprättas normalt en offentlig köpehandling, escritura pública.
Notariens arvode regleras genom statligt fastställda tariffer.
Det betyder att notariens arvode inte fungerar som ett fritt marknadspris där en notarie kan ta vilket belopp som helst för samma typ av arbete.
Vem som står för olika delar av notariens kostnad beror bland annat på vad som avtalats och vilken del av handlingen det gäller.
Notariado anger exempelvis att köparen normalt står för kostnaden för de kopior som köparen beställer, medan fördelningen av andra delar följer lag och avtal.
Det är därför bättre att be om en konkret kostnadsuppställning än att räkna med en viss procent av bostadspriset.
7. Registro de la Propiedad
Efter köpet registreras ägarbytet i Registro de la Propiedad, fastighetsregistret.
Det medför en registreringskostnad.
Även dessa avgifter regleras genom fastställda tariffer.
Registreringen är viktig eftersom den ger ett starkt rättsligt skydd för ägaren och gör den nya ägarpositionen offentlig.
Det är alltså inte en kostnad man bör försöka spara bort.
8. Gestoría
En gestoría kan hjälpa till med administrationen kring bostadsköpet.
Det kan exempelvis handla om:
- skattebetalningar
- registrering
- dokument
- kontakt med myndigheter
- praktiska administrativa åtgärder.
Du behöver inte automatiskt anlita en gestoría.
Men om du bor i Sverige och köper bostad i Spanien kan det vara mycket praktiskt att låta någon sköta administrationen.
Priset varierar beroende på omfattningen av tjänsten.
Be alltid om ett tydligt pris innan du anlitar någon.
9. Advokat
Advokat är inte obligatoriskt för att köpa bostad i Spanien.
Men juridisk rådgivning kan vara mycket värdefull, särskilt för en utländsk köpare.
En advokat kan exempelvis kontrollera:
- ägarförhållanden
- belastningar
- skulder
- registrerade uppgifter
- bygglov
- tillbyggnader
- hyresförhållanden
- comunidad
- IBI
- avtal
- arras
- eventuella juridiska problem.
Kostnaden varierar beroende på advokat och uppdrag.
En viktig princip är:
Jämför inte advokatens kostnad med noll.
Jämför den med kostnaden för att göra ett dyrt misstag.
10. Fastighetsmäklarens arvode
Mäklarens arvode kan vara upplagt på olika sätt.
I vissa affärer betalar säljaren.
I andra situationer kan köparen betala en avgift.
Det är därför viktigt att fråga innan du går vidare:
”Är mäklararvodet inkluderat i priset eller tillkommer det för mig som köpare?”
Be gärna att få det skriftligt.
Ett par procent på en bostad för 300 000 euro kan innebära många tusen euro.
11. Kostnad för nota simple
En nota simple används bland annat för att kontrollera bostadens registrerade information.
Den kan ge information om exempelvis:
- ägare
- bostadens registrerade uppgifter
- inteckningar
- utmätningar
- andra belastningar.
Det här är en liten kostnad jämfört med hela bostadsköpet.
Men det är en mycket viktig kontroll.
Notariado rekommenderar att bostadens belastningar och registrerade förhållanden kontrolleras inför köpet.
12. Kontroll av comunidad
Om bostaden ligger i en förening eller samfällighet behöver du kontrollera comunidad de propietarios.
Du bör bland annat fråga:
- Vad är den ordinarie avgiften?
- Finns obetalda avgifter?
- Finns beslutade derramas?
- Finns planerade större arbeten?
- Hur ser föreningens ekonomi ut?
Det här är inte en traditionell köpkostnad.
Men det är en ekonomisk risk som du måste ta med i kalkylen.
En bostad med 50 euro i månadsavgift och en bostad med 250 euro i månadsavgift är ekonomiskt två helt olika objekt.
13. IBI
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, är den kommunala fastighetsskatten.
Det är en löpande kostnad efter köpet och inte en vanlig köpskatt.
När du räknar på hur mycket bostaden kommer att kosta dig över tid bör IBI ändå finnas med.
Notariado anger att betalningen av IBI och bostadens cadastralreferens är sådant som kontrolleras i samband med köpet.
14. Skulder till comunidad
Det här är en kostnad/risk som förtjänar extra uppmärksamhet.
Om säljaren har obetalda comunidad-avgifter ska detta kontrolleras innan köpet.
Be om dokumentation som visar att avgifterna är betalda.
Det är betydligt bättre att upptäcka problemet innan köpet än efter tillträdet.
15. Renovering
Det här är inte en juridisk köpkostnad, men det är en av de största ekonomiska posterna i många bostadsköp.
En bostad som ser billig ut kan behöva:
- målning
- nya golv
- kök
- badrum
- el
- VVS
- fönster
- AC
- takarbete
- fasad
- poolarbete.
En bostad för 180 000 euro som kräver 30 000 euro i renovering är i praktiken ett helt annat köp än en inflyttningsklar bostad för samma pris.
16. Möbler och utrustning
Det här glöms ofta bort av personer som köper bostad för första gången i Spanien.
Om bostaden är omöblerad kan du behöva köpa:
- sängar
- soffor
- matbord
- stolar
- garderober
- köksutrustning
- TV
- lampor
- utemöbler
- vitvaror.
För en permanent bostad kan det bli en betydande summa.
17. Kostnader för pool och trädgård
Har du villa kan kostnaderna efter köpet bli betydligt högre än för en lägenhet.
Du kan exempelvis behöva betala för:
- poolservice
- kemikalier
- filter
- reparationer
- trädgårdsskötsel
- bevattning
- beskärning
- eventuell elektriker eller rörmokare.
Det här är alltså inte köpkostnader i strikt mening.
Men om målet är att veta vad bostaden faktiskt kostar är de relevanta.
18. Bolån – kostnader kopplade till finansieringen
Om du tar spanskt bolån måste du skilja på:
kostnader för bostadsköpet
och:
kostnader för bolånet.
För bolån som omfattas av den spanska bolånelagen står låntagaren bland annat för kostnaden för bostadsvärderingen.
Banken står enligt lagen bland annat för kostnaden för gestoría, notarie för bolånehandlingen och registrering av bankens säkerhet.
Det här gäller bolånet och ska inte blandas ihop med kostnaderna för själva köpet.
19. Tasación – värderingen
När du finansierar bostaden med bolån behöver bostaden normalt värderas.
Det kallas tasación.
Värderingen används bland annat av banken för att bedöma säkerheten.
Om bostaden kostar:
250 000 euro
men värderas till:
220 000 euro
kan det påverka hur mycket banken är villig att låna ut.
Det kan i sin tur göra att du behöver mer eget kapital.
Enligt bolånelagen ska värderingen göras av en behörig och oberoende värderingsaktör enligt gällande regler.
20. Köpet kan bli dyrare än du tror om värderingen är låg
Anta:
Pris: 300 000 euro
Värdering: 270 000 euro
Om banken exempelvis räknar sin maximala belåning på värderingen kan du få ett lägre lån än du räknade med.
Det betyder att du måste lägga in mer eget kapital.
Därför bör du aldrig bygga hela köpkalkylen på:
”Banken lånar 70 procent, så jag behöver 30 procent.”
Du behöver veta 30 procent av vad och hur banken beräknar belåningsgraden.
21. Översätt inte automatiskt svenska regler till Spanien
Det här är en vanlig fälla.
Sverige och Spanien har olika system för:
- skatter
- fastighetsregister
- bolån
- notarie
- mäklararvoden
- bostadsavtal
- fastighetsägande.
Det är därför riskabelt att utgå från:
”Så här fungerar det i Sverige.”
och sedan anta att samma sak gäller i Spanien.
22. Vem betalar vad?
Det här är en förenklad bild.
| Kostnad | Köpare | Säljare | Beror på |
|---|---|---|---|
| Köpeskilling | ✓ | ||
| ITP | ✓ | ||
| IVA vid nyproduktion | ✓ | ||
| AJD när aktuellt | ✓ | ||
| Registrering av köpet | ✓ | ||
| Notarie | ✓ | ||
| Advokat | ✓* | ✓ | |
| Gestoría | ✓* | ✓ | |
| Mäklare | ✓ | ||
| Tasación för bolån | ✓ | ||
| Bolånets registrering | ✓** | ||
| IBI efter tillträde | ✓ | ✓ | |
| Comunidad efter tillträde | ✓ | ✓ |
* Om du anlitar tjänsten.
** För bolån som omfattas av Ley 5/2019 gäller lagens kostnadsfördelning för bolånets formalisering.
Tabellen är förenklad eftersom kostnadsfördelningen i vissa fall styrs av lag, i andra fall av avtal och i vissa fall av vilken del av transaktionen kostnaden avser.
23. Exempel – begagnad bostad för 200 000 euro
Anta att du köper en begagnad bostad.
Vi använder följande illustrativa exempel:
Köpeskilling: 200 000 €
ITP, exempelvis 8 %: 16 000 €
Notarie, registrering och administration: 2 000 €
Advokat: 2 000 €
Då blir:
200 000 + 16 000 + 2 000 + 2 000 = 220 000 euro
Det här är inte en generell kostnadsnivå.
Det är ett exempel på hur en kalkyl kan se ut.
Den faktiska ITP-satsen och de övriga kostnaderna måste kontrolleras för den aktuella bostaden.
24. Exempel – nyproduktion för 250 000 euro
Anta:
Köpeskilling: 250 000 €
IVA 10 %: 25 000 €
AJD: regionalt beroende
Övriga kostnader: exempelvis notarie, registrering och juridik.
Redan före övriga kostnader är du uppe i:
275 000 euro
Det visar varför nyproduktion inte ska jämföras med begagnade bostäder enbart utifrån annonspriset.
25. Exempel – köp med bolån
Anta att bostaden kostar:
250 000 euro
Banken lånar:
175 000 euro
Du behöver då:
75 000 euro
till själva köpeskillingen.
Om köpkostnaderna exempelvis blir:
25 000 euro
behöver du totalt:
100 000 euro
i eget kapital.
Sedan kan du behöva pengar till:
- möbler
- renovering
- flytt
- buffert.
Det är därför viktigt att skilja på:
kontantinsats
och:
totalt kapital som krävs för att genomföra köpet.
26. Glöm inte valutarisken
För en svensk köpare kan det också finnas en kostnad som inte syns på den spanska bostadsannonsen:
valutarisken.
Om du har dina pengar i svenska kronor men bostaden och lånet är i euro påverkas din ekonomi av växelkursen.
Exempelvis kan:
200 000 euro
kosta olika mycket i svenska kronor beroende på EUR/SEK-kursen.
Det är särskilt relevant om:
- du sparar i kronor
- inkomsten är i kronor
- du betalar en stor kontantinsats
- du tar lån i euro.
För stora belopp kan även små valutaförändringar innebära betydande skillnader.
27. Överföring av pengarna
Vid ett större bostadsköp behöver du också planera hur pengarna ska överföras.
Det kan handla om stora belopp och det är viktigt att banken kan förstå:
- var pengarna kommer ifrån
- vem som äger dem
- varför de överförs
- vart de ska.
Detta hänger bland annat ihop med reglerna mot penningtvätt.
Notariado beskriver att betalningssätten och kontona som används för betalning av bostaden dokumenteras i köpehandlingen.
Se därför till att ha ordning på dokumentationen för pengarnas ursprung.
28. Arras är inte en extra köpkostnad
När du skriver ett arras-avtal kan du exempelvis betala:
20 000 euro
i arras.
Det betyder normalt inte att bostaden kostar:
200 000 + 20 000 euro.
Arras är normalt en del av den överenskomna köpeskillingen.
Det viktiga är i stället vilken typ av arras-avtal du skriver och vilka konsekvenser det får om affären inte genomförs.
Det är därför vi senare har en separat artikel om just arras.
29. Kostnaderna efter tillträdet
När du fått nycklarna är kostnaderna inte slut.
Du kan behöva betala:
- IBI
- comunidad
- el
- vatten
- internet
- försäkring
- underhåll
- pool
- trädgård
- larm
- reparationer.
Om bostaden ska hyras ut tillkommer dessutom andra ekonomiska och administrativa frågor.
Det betyder att du bör göra två separata kalkyler:
Kalkyl 1
Vad kostar det att köpa bostaden?
Kalkyl 2
Vad kostar det att äga bostaden varje år?
Båda är viktiga.
30. Den riktiga köpkalkylen
Det bästa sättet att räkna är att göra en kalkyl som denna:
Bostad
Köpeskilling: ______ €
Skatt
ITP / IVA: ______ €
AJD: ______ €
Juridik och administration
Advokat: ______ €
Gestoría: ______ €
Notarie: ______ €
Registro: ______ €
Övrigt
Mäklaravgift: ______ €
Tasación: ______ €
Valutaväxling/överföring: ______ €
Renovering: ______ €
Möbler: ______ €
Flytt: ______ €
Totalt
______ €
Det här är den siffra du bör använda när du bedömer om du faktiskt har råd med bostaden.
31. Hur stor buffert bör du lämna?
Försök inte använda varje euro du har till själva köpet.
Det är särskilt viktigt om bostaden är äldre.
En oväntad kostnad kan exempelvis vara:
- AC som går sönder
- läckage
- poolpump
- varmvattenberedare
- elproblem
- takproblem
- fuktskada
- trasiga vitvaror.
Att ha pengar kvar efter köpet är därför en del av en sund bostadsekonomi.
32. Vanliga misstag
”Bostaden kostar 200 000 euro, så jag behöver 200 000.”
Nej.
Skatter och andra kostnader kan tillkomma.
”Det är alltid 10 procent extra.”
Nej.
Kostnaderna varierar beroende på bland annat region och bostadstyp.
”Banken lånar 70 procent, så jag behöver bara 30 procent.”
Inte nödvändigtvis.
Du behöver dessutom finansiera köpkostnaderna och banken kan basera belåningen på värderingen enligt sina villkor.
”Mäklaren tar alltid betalt av säljaren.”
Inte nödvändigtvis.
Kontrollera avtalet.
”Notarien kontrollerar allt.”
Notarien har en viktig kontroll- och rådgivningsfunktion, men det är fortfarande klokt att göra egen juridisk och teknisk due diligence.
”En billig bostad är en billig bostad.”
Inte om den kräver 40 000 euro i renovering.
33. Så gör du en säker budget
Innan du börjar leta efter bostad:
Steg 1
Bestäm hur mycket kapital du totalt vill använda.
Steg 2
Reservera pengar för köpkostnader.
Steg 3
Om du ska låna – få en uppfattning om finansieringen.
Steg 4
Bestäm hur mycket du vill ha kvar som buffert.
Steg 5
Räkna på renovering och möbler om det behövs.
Steg 6
Först därefter bestämmer du din maximala köpeskilling.
Det är mycket bättre än att göra tvärtom.
34. En enkel tumregel – men bara som startpunkt
Som grov planering kan det vara rimligt att börja med att lägga på ungefär 10 procent eller mer på bostadens pris för köpkostnader.
Men använd inte detta som slutgiltig kalkyl.
För vissa köp kan kostnaderna bli lägre.
För andra kan de bli betydligt högre.
Framför allt påverkas kalkylen av:
- region
- bostadstyp
- skatt
- juridik
- mäklarupplägg
- bolån
- renovering.
När du har hittat en konkret bostad ska du därför byta ut tumregeln mot faktiska siffror.
Checklista innan du skriver på
- Vet jag om bostaden är nyproduktion eller begagnad?
- Vet jag vilken skatt som gäller?
- Har jag kontrollerat regionens aktuella skattesats?
- Har jag kontrollerat referensvärdet där det är relevant?
- Har jag räknat med notarie?
- Har jag räknat med registrering?
- Har jag räknat med eventuell gestoría?
- Har jag räknat med advokat?
- Vet jag vem som betalar mäklaren?
- Har jag kontrollerat comunidad?
- Finns det beslutade derramas?
- Är IBI betald?
- Har jag kontrollerat nota simple?
- Finns det belastningar?
- Om jag ska låna – är finansieringen tillräckligt klar?
- Har jag räknat med värderingen?
- Har jag pengar till renovering?
- Har jag pengar till möbler?
- Har jag en buffert kvar efter köpet?
Sammanfattning
Det finns ingen enda procentsats som exakt beskriver vad det kostar att köpa bostad i Spanien.
En begagnad bostad belastas normalt med ITP, medan nyproduktion normalt innebär IVA och kan innebära AJD. Därutöver kommer kostnader för exempelvis notarie, registrering, juridik och administration. Köper du med bolån tillkommer kostnader kopplade till finansieringen.
Det viktigaste är därför att inte utgå från bostadens annonspris.
En bostad för 200 000 euro kan i praktiken kräva betydligt mer kapital.
Och när du räknar på ett köp bör du dessutom skilja mellan:
köpeskillingen
köpkostnaderna
finansieringskostnaderna
och
kostnaderna för att faktiskt äga bostaden.
Det är först när alla fyra finns med som du har en verklig bild av ekonomin.
För den svenska köparen är den bästa strategin därför enkel:
Räkna på hela affären innan du skriver på.
Inte bara på bostaden.