IBI i Spanien – vad är det och hur mycket kostar det?

Om du äger en bostad i Spanien kommer du förr eller senare att stöta på förkortningen IBI.

IBI står för Impuesto sobre Bienes Inmuebles och är den spanska kommunala fastighetsskatten. Den betalas av den som äger en bostad, tomt eller annan fastighet och är en återkommande kostnad som du behöver räkna med som fastighetsägare.

Hur mycket du betalar beror bland annat på bostadens taxeringsvärde (valor catastral) och vilken skattesats kommunen använder. Därför kan två bostäder med ungefär samma marknadsvärde ha ganska olika IBI.

Här går vi igenom hur IBI fungerar, vad det kostar och vad du bör kontrollera när du köper bostad i Spanien.

Vad är IBI?

IBI är en lokal skatt på fastigheter. Den tas ut av kommunen där fastigheten ligger.

Skatten omfattar bland annat:

• bostäder
• tomter
• kommersiella fastigheter
• andra urbana och lantliga fastigheter.

Den spanska lagen definierar IBI som en direkt skatt som belastar värdet av fastigheter. Ägandet av bland annat själva äganderätten, nyttjanderätt och vissa andra rättigheter kan utlösa skattskyldighet.

För en vanlig svensk som köper en lägenhet, villa eller radhus i Spanien är det framför allt ägandet av bostaden som är relevant.

Vem betalar IBI?

Det är den person eller juridiska person som innehar den rättighet som ligger till grund för IBI som är skattskyldig.

För en vanlig bostadsägare innebär det att ägaren betalar IBI.

Det spelar ingen roll om du bor permanent i Spanien eller bara använder bostaden som semesterbostad.

Du kan alltså vara svensk och bosatt i Sverige och ändå behöva betala IBI på en bostad du äger i Spanien.

Hur mycket kostar IBI?

Det finns inget nationellt standardbelopp.

IBI beräknas utifrån fastighetens valor catastral, alltså det värde som registreras i det spanska fastighetsregistret för skatteändamål, och den skattesats som kommunen fastställer.

Den grundläggande modellen är:

Taxeringsunderlag × kommunens IBI-skattesats = IBI

Men beräkningen är något mer komplicerad i praktiken eftersom det finns regler om bland annat reduceringar och bonifikationer.

Det viktiga för dig som bostadsköpare är därför att inte försöka uppskatta IBI enbart utifrån bostadens köpeskilling.

En bostad som kostar 250 000 euro behöver exempelvis inte ha dubbelt så hög IBI som en bostad för 125 000 euro.

Vad är valor catastral?

Valor catastral kan enklast beskrivas som fastighetens skattemässiga taxeringsvärde.

Det bestäms inom det spanska fastighetssystemet och används bland annat som underlag för IBI. Catastro beskriver uttryckligen valor catastral som underlag för IBI.

Valor catastral är däremot inte samma sak som bostadens marknadsvärde.

Det betyder att en bostad som säljs för exempelvis 300 000 euro kan ha ett betydligt lägre valor catastral.

Det är en av anledningarna till att IBI ofta kan vara förhållandevis låg i relation till bostadens marknadsvärde.

Valor catastral och valor de referencia är inte samma sak

Det här är viktigt eftersom begreppen lätt blandas ihop.

Valor catastral används bland annat som underlag för IBI.

Valor de referencia är ett annat värde som fastställs av Dirección General del Catastro och används framför allt i samband med vissa andra skatter, exempelvis ITP och arv- och gåvoskatt.

Catastro är tydligt med att valor de referencia inte påverkar det aktuella valor catastral och inte heller IBI.

Det innebär att du inte ska titta på bostadens valor de referencia för att försöka räkna ut hur mycket IBI du ska betala.

Hur bestäms IBI?

Kommunen fastställer den skattesats som används inom de ramar som den nationella lagstiftningen anger.

För urbana fastigheter är den allmänna lagstadgade ramen för kommunens skattesats normalt 0,4–1,10 procent, även om lagen innehåller möjligheter till justeringar och särskilda regler i vissa situationer. För lantbruksfastigheter är den allmänna ramen 0,3–0,90 procent.

Det betyder dock inte att du bara kan ta bostadens valor catastral och multiplicera det med valfri procentsats.

Kommunens skatteförordning, eventuella reduceringar och andra regler påverkar den slutliga skatten.

Därför är det bästa sättet att få fram den faktiska kostnaden att titta på den senaste IBI-räkningen för just den fastigheten.

Ett enkelt exempel

Anta att en bostad har:

• marknadsvärde: 250 000 euro
• valor catastral: 80 000 euro
• effektiv IBI-belastning enligt kommunens regler: 0,7 procent.

Då skulle IBI i det förenklade exemplet bli:

80 000 × 0,007 = 560 euro per år

Det här är bara ett räkneexempel och ska inte användas som en generell IBI-nivå.

Den faktiska kostnaden måste kontrolleras för den aktuella fastigheten och kommunen.

När betalas IBI?

IBI gäller för ett kalenderår och skatten anses uppkomma den 1 januari varje år.

Själva betalningsperioden varierar däremot mellan kommuner.

Det kan därför vara olika datum och betalningsrutiner beroende på var i Spanien bostaden ligger.

I vissa kommuner kan du få en fysisk eller digital betalningsavi medan andra använder en lokal skattemyndighet eller uppbördsenhet.

Det är därför klokt att kontrollera kommunens rutiner när du blir fastighetsägare.

Kan IBI dras automatiskt från banken?

Ja, det finns ofta möjlighet att registrera direktdebitering.

Det är särskilt praktiskt om du inte bor permanent i Spanien.

Som utländsk bostadsägare vill du helst inte riskera att missa en IBI-betalning bara för att du befinner dig i Sverige eller något annat land.

Kontakta kommunen eller den myndighet som ansvarar för uppbörden där bostaden ligger och kontrollera hur autogiro/direktdebitering fungerar.

Vad händer med IBI när du köper en bostad?

Här finns en viktig detalj.

Eftersom IBI hänför sig till hela kalenderåret och skatten uppkommer den 1 januari kan frågan om vem som ska bära årets kostnad bli aktuell när en bostad säljs under året.

I köpeavtalet kan säljare och köpare avtala om hur årets IBI ska fördelas mellan dem.

Det kan exempelvis innebära att säljaren står för sin del fram till tillträdet och köparen för resterande del.

Men den privata fördelningen mellan köpare och säljare är inte samma sak som vem kommunen betraktar som skattskyldig.

Det är därför viktigt att inte nöja sig med att bara fråga mäklaren hur IBI ”brukar delas”.

Låt köpeavtalet tydligt ange hur årets IBI ska hanteras.

Kontrollera alltid att IBI är betald innan du köper

Det här är en av de viktigaste punkterna för en bostadsköpare.

Be om dokumentation som visar att IBI är betald.

Det är inte bara en formalitet.

Den spanska lagen innehåller regler om att själva fastigheten kan vara föremål för ansvar för obetalda IBI-skulder vid ägarbyte. Notarien ska dessutom inhämta information och informera parterna om eventuella obetalda IBI-skulder som är kopplade till fastigheten.

Det betyder i praktiken:

Köp inte en bostad utan att kontrollera att det inte finns gamla IBI-skulder kopplade till fastigheten.

Din advokat bör kontrollera detta som en del av due diligence inför köpet.

Be om den senaste IBI-räkningen

Ett enkelt sätt att få en uppfattning om kostnaden är att be säljaren om den senaste IBI-räkningen.

Där kan du bland annat se:

• vilken fastighet skatten avser
• vem som står som skattskyldig
• valor catastral
• skattebeloppet
• vilket år betalningen avser
• betalningsuppgifter.

Det ger dig betydligt bättre information än att försöka uppskatta IBI utifrån bostadens försäljningspris.

IBI och nota simple – två olika kontroller

När du köper bostad är det bra att förstå skillnaden mellan de olika dokumenten.

Nota simple används framför allt för att kontrollera den juridiska situationen hos Registro de la Propiedad, exempelvis ägare, inteckningar och andra registrerade belastningar.

IBI-dokumentationen handlar om fastighetsskatten.

Du bör alltså inte betrakta en nota simple som ett bevis på att IBI är betald.

På samma sätt säger en betald IBI-räkning inte allt om fastighetens juridiska situation.

De olika kontrollerna kompletterar varandra.

IBI och Catastro

Catastro innehåller information om själva fastigheten och dess kadastrala uppgifter.

IBI bygger på uppgifter från det kadastrala systemet, medan kommunen ansvarar för själva hanteringen, beräkningen och uppbörden av IBI.

Det är därför viktigt att uppgifterna om bostaden är korrekta.

Om bostaden exempelvis har byggts om, byggts ut eller fått andra förändringar som påverkar de kadastrala uppgifterna kan detta i vissa fall påverka framtida beskattning.

Finns det rabatter på IBI?

Ja.

Det finns både lagstadgade och kommunalt beslutade möjligheter till olika former av skattereduktioner och bonifikationer.

Vilka som gäller beror bland annat på fastighetens situation och kommunens skatteförordning.

Exempel på områden där regler kan ge möjlighet till bonifikation är bland annat:

• familjer med många barn
• solenergiinstallationer
• laddningspunkter för elfordon
• vissa bostäder som hyrs ut med reglerad hyra
• vissa särskilda typer av fastigheter.

De maximala nivåerna som anges i lagen är inte automatiskt något du har rätt till. Kommunen måste ha infört den aktuella bonifikationen och villkoren måste vara uppfyllda.

Det är därför alltid kommunen som måste kontrolleras för att veta vad som faktiskt gäller.

Gäller IBI även om du inte bor i Spanien?

Ja.

IBI är kopplad till fastigheten och inte till om du är skattemässigt bosatt i Spanien.

En svensk som bor permanent i Sverige men äger en semesterbostad i Spanien betalar alltså IBI på samma sätt som andra fastighetsägare.

IBI ska inte blandas ihop med de skatter som kan bli aktuella på grund av att du är icke-resident fastighetsägare.

Det är separata frågor.

IBI om du äger en bostad tillsammans med någon annan

Om flera personer äger en fastighet tillsammans är de skattskyldiga i förhållande till sina respektive andelar enligt reglerna för IBI.

Det är därför klokt att kontrollera att ägaruppgifterna i Catastro och övriga handlingar är korrekta.

Den spanska lagen innehåller också regler om solidariskt ansvar mellan delägare i vissa situationer.

Kan IBI förändras?

Ja.

Du ska inte utgå från att IBI kommer att vara exakt samma belopp varje år.

Förändringar kan exempelvis bero på:

• ändrat valor catastral
• förändringar i kommunens skattesats
• förändringar i kommunala bonifikationer
• kadastrala förändringar av fastigheten
• andra ändringar som påverkar beräkningen.

Catastro beskriver bland annat hur förändrade taxeringsvärden kan påverka underlaget för IBI och hur vissa reduceringar kan användas efter en generell omvärdering.

Vad bör du kontrollera innan du köper?

När du tittar på en bostad i Spanien rekommenderar vi att du tar reda på följande innan du skriver på:

IBI-checklista

• Vad är den aktuella IBI-kostnaden?
• Be om den senaste IBI-räkningen.
• Är årets IBI betald?
• Finns det äldre obetalda IBI-belopp?
• Vad är fastighetens valor catastral?
• Stämmer fastighetens uppgifter med Catastro?
• Vem står som skattskyldig?
• Finns det flera ägare?
• Finns det någon aktuell eller möjlig bonifikation?
• Hur ska årets IBI fördelas mellan köpare och säljare?
• Är detta tydligt reglerat i köpeavtalet?

Din advokat bör kontrollera detta tillsammans med övriga delar av bostadens juridiska och ekonomiska status.

Hur mycket ska du budgetera för IBI?

Det finns ingen vettig generell regel som säger att du ska räkna med exempelvis ett visst antal procent av bostadens köpeskilling.

Det är bättre att utgå från den faktiska fastigheten.

Om du tittar på tre bostäder som alla kostar 250 000 euro kan deras IBI mycket väl skilja sig åt beroende på kommun, taxeringsvärde och övriga förutsättningar.

När du jämför bostäder bör du därför fråga efter:

”¿Cuánto se paga de IBI al año?”

Det betyder:

”Hur mycket betalar man i IBI per år?”

Be sedan att få se dokumentationen.

Det är betydligt bättre än att försöka gissa.

IBI är bara en av kostnaderna som fastighetsägare

När du räknar på kostnaden för att äga bostad i Spanien ska IBI ses som en del av den löpande ekonomin.

Du kan även behöva räkna med exempelvis:

• comunidad-avgift
• försäkring
• el
• vatten
• underhåll
• pool
• trädgård
• eventuella larm- och bevakningstjänster
• fastighetsskatter som kan bli aktuella beroende på din situation
• kostnader för eventuell uthyrning.

För en mer komplett genomgång av kostnaderna vid själva köpet, se vår guide Kostnader vid bostadsköp i Spanien – skatter, avgifter och andra utgifter.

Och om du vill kontrollera den juridiska situationen för en specifik bostad är vår guide om Nota simple en viktig del av samma kontroll.

Sammanfattning

IBI är den spanska kommunala fastighetsskatten och något som alla som äger fastighet i Spanien behöver ha koll på.

Det viktigaste att komma ihåg är:

• IBI är en årlig kommunal fastighetsskatt.
• Den betalas av den som är skattskyldig enligt reglerna för fastigheten.
• Skatten beräknas bland annat utifrån fastighetens valor catastral.
• Marknadsvärdet och valor catastral är inte samma sak.
• Valor de referencia är inte samma sak som valor catastral och används inte för att beräkna IBI.
• Skattesatsen bestäms inom lagens ramar och kan skilja sig mellan kommuner.
• Betalningsdatum varierar mellan kommuner.
• Det kan finnas olika bonifikationer.
• Vid ett bostadsköp bör du alltid kontrollera att IBI är betald.
• Be om den senaste IBI-räkningen innan du köper.
• Se till att eventuell fördelning av årets IBI mellan köpare och säljare är tydligt reglerad.
• IBI är bara en av de löpande kostnaderna för att äga bostad i Spanien.

Det kanske viktigaste rådet är enkelt: titta på den faktiska IBI-räkningen för bostaden du överväger att köpa.

Det är den som berättar vad just den fastigheten kostar – inte bostadens annonserade pris.